CD&V zegt A, maar doet B ...

31 mei 2007

Jean-Luc Vanraes & Carla Dejonghe

Test de “Doe de stemtest”,
“Kieskompas” en andere kieswijzers
… nog voor de verkiezingen op hun betrouwbaarheid.

-Omkadering huurprijzen-

CD&V belooft voor 10 juni GEEN
omkadering van de huurprijzen te steunen,
maar zal wel op 2 juni een omkadering van de huurprijzen
in het Brussels parlement stemmen

Hoe kan je je kiezers nog voor dat ze gekozen hebben, bedriegen?

In het Brussels Parlement ondertekenden CD&V, Spirit en CDh samen met Ecolo, PS en  Spa een resolutie die o.a. tot doelstelling heeft om via fiscale sancties verhuurders van woningen aan te dwingen richthuurprijzen na te leven.

De inhoud van deze resolutie die reeds in commissie door CD&V, Spirit en CDh werd gestemd en die nu vrijdag 2 juni in plenaire zitting van het parlement aan bod komt, strookt niet met het standpunt dat deze partijen kenbaar hebben gemaakt aan het Algemeen Eigenaars Syndicaat (AES) met zicht op de verkiezingen van 10 juni. 

CD&V verklaart aan het AES zonder meer tegen de omkadering van de huurprijzen te zijn.

Spirit verklaart enkel voorstander te zijn van niet-dwingende richthuurprijzen, terwijl het voorstel duidelijk fiscale sancties inhoudt (dus bijkomende lasten op eigenaars) bij niet volgen van de richthuurprijzen.

Ook CDh wil enkel horen over omkadering van huurprijzen “de manière incitative en non contraignante, par zone”, maar ondertekenen wel een resolutie waar fiscale lasten voor eigenaars worden verdedigd.

Het hoeft geen uitleg dat vooral CD&V in de Nederlandstalige editie van het ledenblad van het AES een positief stemadvies krijgt voor haar duidelijk standpunt.  Dit terwijl ze nog voor de verkiezingen die belofte al naar de prullenmand verwijzen in het Brussels Parlement.

Het standpunt van Open VLD-Brussel

Bijkomende fiscale lasten zal eigenaars ontmoedigen nog in huurwoningen te investeren.  Het aanbod en de kwaliteit zal dalen en de prijzen zullen stijgen.   Open VLD zal geen enkel initiatief goedkeuren dat een negatieve impact op het aanbod, de prijs en de kwaliteit aan huurwonigen heeft.

Voor open VLD-Brussel moeten eigenaars in ruil voor fiscale voordelen wel vrijwillig kunnen instappen in een systeem van begrensde huurprijzen.  Op deze wijze kan er samen met een systeem van huurtoelagen en sociale verhuurkantoren gewerkt worden aan een inbreng van de privé in de nood aan sociale woningen.  Voor Open VLD-Brussel moeten we uit de “self-fulfilling prophecy” treden waarbij enkel grote, door de overheid gebouwde huisvesting, een vorm van sociale huisvesting is. Waarom moet sociale huisvesting per definitie publieke huisvesting zijn? Ook de privé eigenaars kunnen ingeschakeld worden, op een trouwens veel rendabelere manier, in de behoefte aan sociale woningen.  Dit kan enkel via de stimuli en op vrijwillige basis.

LEES HIER DE OPEN VLD-AMENDEMENTEN 

‘Voorstel van resolutie betreffende de uitvoering van een beleid ter regeling van de huurprijs.’

Amendement 1: Titel vervangen:

“Voorstel van resolutie betreffende de uitvoering van een beleid ter regeling van de huurprijs op vrijwillige basis en het stimuleren van privéinvesteringen in de stedelijke huisvesting via fiscale maatregelen”

Toelichting: Het huidige probleem met de stijgende huurprijzen wordt volgens economen in hoofdzaak veroorzaakt door de wet van vraag en aanbod. Het aanbod aan huurwoningen in een bepaald marksegment is te klein. Er bestaat een duidelijke correlatie tussen het plafonneren van de huurprijzen en de verlaging van het aanbod van huurwoningen. Zo heeft onderzoek uitgevoerd te New York aangetoond dat een systeem van huurprijsregulering een negatief effect heeft op het aanbod en de kwaliteit van woningen. Onderzoek van Paul Niebanck, professor stedelijke planning aan de Portland State University wees uit dat in de Verenigde Staten 28% van de huurwoningen met geplafonneerde huurprijzen in slechte staat waren, tegenover 8% voor huurwoningen waarvan de huur niet gecontroleerd is. Vergelijkbare statistieken gelden ook voor Engeland en Frankrijk.

Privéverhuurders die gedwongen worden om hun woningen te verhuren aan een vaste huurprijs zonder dat een compensatie voorzien wordt voor het “huurverlies” dat zij lijden ingevolge de huurprijsregulering, zullen minder geneigd zijn te investeren in de kwaliteit van hun woning en zullen andere investeringen zoeken. Dit maakt dat privaat geld verloren gaat dat geïnvesteerd kon worden in de woning- en dus huurmarkt. Ongeveer 50% van de inwoners van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is eigenaar van de woning waarin hij woont en dit aantal is stijgend.

Een verplichte regeling van de huurprijs zou dan ook negatieve gevolgen hebben voor het aantal privé-investeringen in het huuraanbod. In het geval van een vrijwillige toetreding tot deze huurprijsomkadering zou dat niet het geval zijn, mits er uiteraard genoeg incentives aan de privé-eigenaars gegeven wordt om te investeren. Daarom pleiten we voor de vrijwilligheid van instap in de in deze resolutie vooropgestelde regeling en het uitwerken van omkaderende  maatregelen die de huiseigenaars aan moet sporen om sneller (huur)woningen op de markt te brengen en te investeren in een betere kwaliteit ervan. Een verhoging van het aanbod aan huurwoningen op de privémarkt zou immers ook de gewestelijke begroting ontlasten, die niet langer meer alleen moet opdraaien voor de bouw, de exploitatie en het onderhoud van sociale woningen in een bepaald marksegment.

Wij stellen daarom voor dat personen die vrijwillig meestappen in het systeem en de omkadering van de huurprijzen aanvaarden, fiscale stimuli krijgen om hun onroerende goederen conform te maken aan de kwaliteitseisen ingesteld door de huisvestingscode. In casu denken wij in de eerste plaats aan een verlaging van de berekeningsbasis van de onroerende voorheffing van 1,25% tot op 0,8% zijnde het tarief dat van toepassing is op de sociale huisvesting. Verder willen wij deze eigenaars ook nog de kans bieden om de investeringen die zij doen om hun goederen kwalitatief te verbeteren fiscaal te recupereren. Voorts willen wij dat de huurtoelages in eerste instantie op deze woningen van toepassing zijn evenals op de woningen die verhuurd worden via het systeem van sociale verhuurkantoren.

Bovendien dient er werk gemaakt te worden van een grondige herziening van de onroerende voorheffing die aangepast moet worden aan het stedelijk karakter van het Gewest. De ordonnantie van 23 juli 1992 die de vrijstelling inzake onroerende voorheffing in geval van werken in de woning afhankelijk maakt van een attest dat nooit wordt afgeleverd moet herbekeken worden. Zo moet er een wettelijk antwoord komen met dito fiscale stimuli voor de fenomenen als collectieve vastgoedprojecten, kangoeroewoningen, enz. Investeringen in onroerend goed die kwalitatieve woningen tot gevolg hebben dienen aangemoedigd in plaats van bestrafd te worden.

Kort samengevat; we willen een systeem dat via fiscale voordelen privé-eigenaars overtuigt om op vrijwillige basis hun woning te verhuren aan vastgelegde huurprijs. De omvang van de fiscale voordelen moet daarbij voldoende zijn om de aantrekkelijkheid te garanderen van het systeem dat beoogd wordt.

Inoverwegingneming 

Amendement 2: Considerans 14, (toevoeging na derde gedachtenstreep)

“-Voor de personen die aan de criteria van de sociale huisvesting beantwoorden en die ocmw-bijstand ontvangen zal er geleidelijk aan een huurtoelagenstelsel beproefd worden.”

Toelichting: dit huurtoelagenstelsel werd opgenomen in het regeerakkoord. Het moet de huurder toestaan om via een financiële tussenkomst van het gewest (bijvoorbeeld in de vorm van een huurcheque) een huurwoning op de privémarkt te vinden. Zodoende gaan men de druk op de sociale huisvesting verlichten. De privémarkt en dus privé-investeringen worden aldus betrokken in het verhogen van het aantal woningen voor personen die in aanmerking komen voor een sociale woning.

Amendement 3: Considerans 19 (toevoeging in tekst)

‘-die inflatie ook in mindere mate de inwoners treft met een middelgroot inkomen, die bijgevolg verder van het centrum naar een woonst zoeken, tot in de buurgewesten. Deze verschijnselen verergeren bovendien de verkeersellende door het dagelijks pendelen tussen de woonplaats en de werkvloer;’

Toelichting: Het is zondermeer zo dat ook inwoners met een middelgroot inkomen hierdoor getroffen worden, wat ondermeer een daling van hun koopkracht tot gevolg heeft, maar de problematiek van de prijzen op de koopmarkt spelen bij deze groepen een grotere rol.

Amendement 4: Considerans 22

De tekst vervangen door:

‘-de invoering van een huurtoelage voor de meest kwetsbare personen gekoppeld wordt aan de invoering van een regeling van de huurprijzen op vrijwillige basis om ook privé-investeerders te motiveren om te investeren in woningen voor deze doelgroep.’

Toelichting: De huurprijzen in Brussel stijgen voornamelijk omdat er te weinig aanbod aan huurwoningen in een bepaald segment is. Enkel een verhoging van het aantal woningen kan ertoe leiden dat mensen een huurwoning vinden.

Amendement 6: Considerans 24 (schrappen in tekst)

‘…en de evolutie ervan in goede banen te leiden. 

Toelichting: De registratie zelf heeft geen invloed op de evolutie van de huurprijzen.

Amendement 7: Considerans 25 (toevoegen in tekst)

“-het doel van de invoering van een regeling aan te gaan op vrijwillige basis geenszins bedoeld is om de stijging van de huurprijzen te beletten, maar om de prijs die voor een woning wordt gevraagd te koppelen aan de degelijkheid ervan.”

Toelichting: Als een huiseigenaar besluit vrijwillig in te stappen in het systeem van de omkadering van de huurprijs, houdt dit automatisch in dat hij zijn woning in overeenstemming brengt met de kwaliteitseisen die opgelegd worden door de huisvestingscode. 

Amendement 8: Toevoegen - nieuwe considerans

“-Gezien de gemiddelde duur van de bouw van een sociale woning in Brussel, kan een verhoging van het aanbod aan huurwoningen voor bepaalde marktsegmenten op korte termijn enkel gerealiseerd worden door privé-investeerders aan te sporen om woningen ter beschikking te stellen van personen die in aanmerking komen voor een sociale woning.”

Toelichting: Theoretisch gezien duurt de bouw van een sociale woning in Brussel drie jaar. De werkelijke termijnen liggen op dit moment veel hoger. Zie huisvestingsplan. Indien op korte termijn het aanbod van huurwoningen verhoogd dient te worden, is de enige oplossing dat privé-eigenaars hun woningen te huur stellen.

Amendement 9: Toevoegen – nieuwe considerans

“-gezien er geen oorzakelijk verband bestaat tussen het plafonneren van de huurprijzen en een verhoging van het aanbod aan huurwoningen”

Toelichting: Zie interview met professor Xavier Wauthy (UCL):

‘Blocage, encadrement, allocation-loyer? Le point de vue d’un économiste’ in : « Les Échos du Logement » n°1 / 2006 : « En quoi le fait de plafonner les loyers est-il de nature à supprimer les pressions qui sont à l’origine de la hausse, c’est-à-dire à conduire une réduction de la demande ou une augmentation de l’offre ? En rien ! En fait, le plafonnement des loyers, s’il est contraignant, est presque par définition contre-productif. »

Amendement 10 : Toevoegen – nieuwe considerans

« -gezien de plafonnering van de huurprijzen op zich geen criterium is dat de uitsluiting van huurders tegengaat.  

Toelichting: Zie opnieuw interview met professor Xavier Wauthy (UCL):

‘Blocage, encadrement, allocation-loyer? Le point de vue d’un économiste’ in : « Les Échos du Logement » n°1 / 2006 : «…même si les logements sont accesibles à un prix maximum fixé par l’autorité publique, la présence d’une demande excédentaire place nécessairement l’offreur, en l’occurrence le propriétaire, en position de force : c’est lui qui in fine choisira son locataire, sur base de critères autres que celui de l’exclusion par le prix (officiellement du moins) mais dont on peut facilement comprendre qu’ils resteront directement dépendants du niveau de revenu. On remplace donc ici un arbitraire, une discrimination fondée sur le prix par d’autres formes de discriminations. »

Amendement 11 : Beschikking 1 (toevoegen in tekst) 

‘Daarmee rekening houdend, vraagt het Brussels hoofdstedelijk Parlement de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, de federale regering en het federale Parlement om een regeling voor de huurprijzen op vrijwillige basis in te voeren, door de bepalingen betreffende de huurovereenkomsten te wijzigen en flankerende maatregelen te treffen om fiscale aftrekmogelijkheden te creëren voor personen die investeren in de kwaliteit van de door hen verhuurde woningen.” 

Toelichting: De Brusselse Hoofdstedelijke Regering kan vanuit haar fiscale bevoegdheden ook bepaalde mogelijkheden creëren om mensen aan te sporen in dit systeem mee te stappen. Ofwel kan dit op gewestelijk niveau gebeuren via een aftrek op de onroerende voorheffing, ofwel kan dit op federaal niveau gebeuren via de personenbelasting. 

Amendement 12: Beschikking 2 (toevoegen in tekst) 

‘-een regeling waarin mee ingestapt kan worden op vrijwillige basis in te voeren voor de huurprijzen in samenwerking met het Gewest en steunend op:

      ° het gebruik van huurtoelages zoals vermeld in het regeerakkoord; 

      ° de mogelijkheid voor verhuurders om te genieten van een administratieve ondersteuning die ter   beschikking gesteld zou worden door de sociale verhuurkantoren;

      ° fiscale maatregelen om de onroerende voorheffing voor de woningen van personen die zich vrijwillig inschrijven in een omkadering van de huurprijzen, te verlagen van het niveau van 1,25% naar het niveau van 0,8% d.w.z. tot op hetzelfde niveau als dat van de sociale woningen;

      ° fiscale maatregelen om de reële kosten van bepaalde investeringen in huurwoningen gedeeltelijk aftrekbaar te maken”

      ° een wettelijk kader uit te werken met gepaste fiscale stimuli om nieuwe fenomenen zoals kangoeroewoningen, collectieve vastgoedprojecten, enz aan te moedigen.

Toelichting: Als verhuurders vrijwillig instappen in een systeem van omkadering van huurprijzen om huurders te huisvesten die in aanmerking komen voor een sociale woning, zouden de verhuurders in elk geval dezelfde voordelen moeten genieten als de sociale woningmaatschappijen, d.w.z. een lagere onroerende voorheffing. Om deze privé-eigenaars aan te sporen zich vrijwillig in te schakelen, stellen wij de incentive van het gebruik van de huurtoelage voor, evenals een administratieve ondersteuning door de sociale verhuurkantoren, een verlaagde onroerende voorheffing en een aftrekpost wanneer zij investeren in de kwaliteit van de huurwoning. De kost van de door ons voorgestelde fiscale maatregels kunnen gecompenseerd worden door een vermindering van de directe kosten voor de sociale woningbouw en de exploitatie en het onderhoud ervan.

Er zijn volgens ons 2 mogelijkheden: we kunnen het feit dat mensen winst puren uit verhuur van woningen moreel verwerpelijk vinden (geld verdienen zonder te werken) en dit aan banden trachten te leggen door hoge taksen en een beperking van de inkomsten van overheidswege. Dit zou als gevolg hebben dat dit type van investeerders niet langer meer in huurwoningen zou investeren, maar zou opteren voor investering in roerende goederen, zoals bijvoorbeeld aandelen. Hiermee zijn echter personen die op zoek zijn naar een (huur)woning in Brussel niet geholpen, want die zien het aanbod aan huurwoningen verder inkrimpen.

Een andere mogelijkheid is om een win-winsituatie na te streven waardoor particulieren hun gespaarde middelen, waarvoor ze gewerkt hebben, nog meer in huisvesting gaan investeren, waardoor het aanbod en de kwaliteit zouden verhogen. Het investeren fiscaal extra aantrekkelijk te maken zou dan gekoppeld worden aan het feit dat de woning voor een vaste prijs op de huurmarkt wordt gebracht. Zo zou een deel van de investeringen van particulieren ook de sociale woningmarkt ten goede komen. Budgettair is deze optiek ook interessant: in plaats van te investeren in sociale huisvesting om de noden van de huurmarkt te lenen, zal het Gewest minder moeten uitgeven.

Beschikking 2 (schrappen in tekst) 

‘° en anderzijds, de oprichting van paritaire huurcommissies waarvan de opdracht erin zou bestaan te controleren of de huren redelijkerwijs in verhouding staan met de kwaliteit van de woning.’

Toelichting: Door vrijwillig in het systeem van de omkadering van de huurprijzen te stappen, verplichten de privé-eigenaars zichzelf tot het op orde stellen van de woning naar de normen gestipuleerd in de huisvestingscode.

Amendement 13: Beschikking 5  

De tekst vervangen door:

‘-de huur en de termijn dat de woning binnen een geregulariseerd kader wordt verhuurd voor 9 jaar vast te leggen, ook in geval van kortlopende huurovereenkomsten’

Toelichting: Wie vrijwillig in het systeem instapt, kan genieten van een aantal extra voordelen (aftrek van reële kosten bij renovatie). Het kan niet dat hiervan geprofiteerd wordt door vervolgens uit het systeem te stappen na een korte periode en hierop winst te maken. 

Amendement 14: Beschikking 7 (schrappen)

‘-bij de berekening van de index der comsumptieprijzen geleidelijk het aandeel van de post “huur” zo te verhogen dat die beter het gewicht van de huisvestingskosten in het gemiddelde gezinsbudget weerspiegelt;” 

Toelichting: We moeten hier voorzichtig mee zijn. Een verhoging van het aandeel huur in de index der consumptieprijzen zou een averechts effect kunnen hebben op andere aspecten van het dagelijks leven zoals ondermeer de stijging van de lonen die aan strikte budgettaire normen onderworpen zijn. Dit zou een negatief effect veroorzaken op de gemiddelde welvaart. 

Amendement 15: Beschikking 8 (toevoegen in tekst) 

‘-het BTW-percentage voor de bouw van sociale woningen, evenals voor de bouw van woningen in het kader van de vrijwillige omkadering van de huurprijzen, te verlagen’

Toelichting: Wanneer een privéinvesteerder zich vrijwillig engageert voor een omkadering van de huurprijzen, zou hij ook dezelfde voorwaarden moeten genieten die opgaan voor de bouw van sociale woningen.

Amendement 16: Beschikking 9 (toevoegen aan tekst) 

‘-de belastingen op het inkomen zo te wijzigen dat vastgoedspeculatie strenger wordt bestraft, dat de waarden waarop die steunt worden geobjectiveerd, dat renovatie wordt aangemoedigd en zwartwerk wordt ontraden, dat aftrekposten worden gecreëerd voor reële kosten gedaan om de woningkwaliteit van de huurwoning te verbeteren, in het kader van een regeling van de huurprijzen”

Toelichting: Met deze fiscale maatregelen wordt de investering in de kwaliteit van de huurwoning interessanter waardoor de kwaliteit makkelijker verzekerd kan worden. De aftrek van reële kosten is op zich ook een maatregel tegen zwartwerk.

Amendement 17: Beschikking 10  

De tekst schrappen:

‘-de grondwet- en wetteksten aan te vullen door aan de woorden “behoorlijke huisvesting” de woorden “aangepaste” en “betaalbare” toe te voegen.’

Toelichting: Het toevoegen van de termen ‘betaalbare’ en “aangepaste” vereist een verdere juridische definiëring in termen van ‘betaalbaar voor welke groep’ en “aangepast” voor welke groep. Dit kan ons inziens voor verwarring zorgen. Bovendien is het de grondwet zelf die een dergelijke bepaling regelt.